Sendo uma das operações mais comuns do mercado imobiliário, a locação de um imóvel dá o direito de posse ao locatário, ou seja, aquele que alugou o imóvel passa a ser possuidor do bem. No entanto, tendo posse do imóvel, não lhe confere o direito da propriedade do mesmo, tendo limitações em alguns aspectos quanto ao uso do bem.
Sendo assim, pode ser construído uma piscina no imóvel alugado e ter o ressarcimento ao final do contrato de locação?
Para responder a esta pergunta, será necessário conceituar o que são benfeitorias e quais suas modalidades no direito civil.
As benfeitorias são as obras de melhoria no imóvel com propósito de conservar, melhorar ou satisfazer seu residente. Ainda, são divididas em necessárias, úteis e voluptuárias, sendo que cada uma dessas modalidades tem um efeito jurídico diferente.
As benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para evitar um estrago iminente ou deterioração do imóvel, como a troca de um telhado ou conserto de um vazamento.
Já as benfeitorias úteis são aquelas que tem por objetivo aumentar ou facilitar a utilização do imóvel, como a instalação de um portão eletrônico ou construção de uma garagem coberta.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias são aquelas obras realizadas para o mero prazer do morador ou para embelezar o imóvel, como a decoração de jardins ou a instalação de uma piscina.
De acordo com o Código Civil, apenas as benfeitorias necessárias e úteis poderão ser ressarcidas, enquanto as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas antes da entrega do imóvel ao dono, desde que haja essa possibilidade sem diminuir ou deteriorar o bem imóvel.
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Ainda, o locatário terá o direito de retenção do bem, ou seja, poderá ficar no imóvel enquanto não lhe for pago as benfeitorias úteis e necessárias. Já as benfeitorias voluptuárias não lhe conferem esse direito de retenção.
Mas afinal, a construção/instalação de uma piscina sempre será voluptuária?
É uma questão importante, pois será necessário analisar o caso concreto. Afinal, o que pode ser voluptuário para um, pode ser útil para outro. No exemplo da construção ou instalação de uma piscina, poderá ser voluptuária em uma casa residencial, útil em uma escola e necessária em uma escola de natação.
Dessa forma, a construção ou instalação de uma piscina, quando necessária, poderá ser realizada sem autorização do dono/proprietário do imóvel, com direito a retenção e restituição do valor investido.
Em outro sentido, se a obra for útil deverá ter a autorização do locador, mas será garantido o direito de retenção do bem e a restituição da benfeitoria.
Por fim, tratando-se de uma piscina instalada ou construída com fins de embelezamento ao imóvel ou prazer do locatário, o mesmo deverá ter autorização do locador, mas não terá direito a retenção e nem restituição da benfeitoria, podendo apenas desfazer a construção se não danificar o imóvel.
Além disso, com ajuda especializada de um advogado, as partes, locador e locatário, podem negociar uma obra, e através de um acordo contratual ou um aditivo ao contrato de locação, poderá haver a restituição dos bens voluptuários, afinal, o locador também terá uma vantagem com a construção de uma benfeitoria voluptuária, que poderá valorizar sua propriedade. No entanto, é importante ressaltar que o locatário que construiu/instalou a piscina não terá o direito a retenção do bem, mesmo que a restituição tenha sido convencionada pelas partes, podendo apenas ser cobrança em juízo.
E você, acha justo o ressarcimento caso haja a obra de uma benfeitoria voluptuária no imóvel alugado?
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